SUMÁRIO
A Lei n.º 71/XV/1.ª, incluída no chamado Pacote “Mais Habitação”, foi agora aprovada, após apresentação à Assembleia da República e prévia promoção de um período de consulta pública entre 3 e 24 de março. A proposta de lei agora aprovada vem estabelecer um conjunto de medidas com impacto, entre outras matérias, nos regimes atualmente vigentes, com referência ao Alojamento Local (AL), Arrendamento Urbano e, bem assim, ao Regime do Procedimento Especial de Despejo e da Injunção em matéria de arrendamento.
INTRODUÇÃO
No âmbito do “Mais Habitação”, após apresentação à Assembleia da República da Proposta de Lei n.º 71/XV/1.ª e uma vez promovido um período para consulta pública entre 3 e 24 de março, foi agora aprovado o texto final da nova Lei onde constam medidas, concretas, que, entre outros aspetos, visam a alteração dos regimes vigentes em matéria de Alojamento Local (AL), do Arrendamento Urbano e, bem assim, a revisão do Regime do Procedimento Especial de Despejo e da Injunção em matéria de arrendamento.
ALOJAMENTO LOCAL
As principais alterações com impacto no regime do AL são as seguintes:
ARRENDAMENTO
Relativamente ao regime do arrendamento urbano, as medidas aprovadas visam, no essencial, o controlo de rendas a preços acessíveis.
Neste sentido, propõe-se a proteção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990.
No âmbito destes contratos, caso o arrendatário invoque e comprove que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA (retribuição mínima nacional anual) ou comprove que (i) possui idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% ou (ii) que reside há mais de cinco anos no locado, cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha reta, que se encontra numa das condições anteriormente previstas, sendo o RABC do agregado familiar inferior a cinco RMNA, o contrato de arrendamento não transita para o NRAU, sendo a renda atualizada tendo por referência o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento, que é o resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, de acordo com o disposto no artigo 24º do NRAU.
Em caso de transição de contrato para o NRAU, sem que tenham sido invocados e comprovadas as condições enumeradas anteriormente, se o arrendatário residir há mais de 15 anos no locado e o demonstrar mediante atestado emitido pela junta de freguesia da sua área de residência, e tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos de idade ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 /prct., o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato quando pretenda proceder à demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento. A oposição á renovação dependerá, ainda, do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e do senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão.
Quanto aos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais, que tenham por objeto imóveis sobre os quais tenham incidido contratos de arrendamento anteriores, celebrados nos últimos 5 anos, são determinados critérios para a fixação do valor das rendas:
No âmbito processual, foi aprovada a revisão do regime do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento, com o intuito da simplificação, aceleramento e melhoramento do funcionamento destes mecanismos, através da criação do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) e reforço das garantias das partes, designadamente através do pagamento, pelo Estado, das rendas que se vençam após o termo do prazo de oposição, quando:
HABITAÇÕES DEVOLUTAS
Foi ainda aprovada a inclusão, no ordenamento jurídico português, com exceção das Regiões Autónomas, de um mecanismo de arrendamento forçado de habitações devolutas.
São considerados devolutos, os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem desocupados pelo período de dois anos.
Com efeito, e por remissão para o disposto no Decreto-Lei 159/2006, de 8 de agosto, constituem indícios dessa desocupação a inexistência de contratos de fornecimento ou de telecomunicações nesses imóveis, bem como, a inexistência de faturação nos casos em que se verifique a existência desses contratos de fornecimento ou de telecomunicações.
Importante é, também ressalvar, a delimitação negativa do conceito, não sendo considerados devolutos os imóveis nas seguintes condições:
São os municípios que se encontram incumbidos do primeiro impulso do procedimento do arrendamento forçado.
Nesta medida, os municípios, munidos da informação segundo a qual determinados imóveis poderão ser qualificados como devolutos, notificam o proprietário do dever de conservação da sua fração, para que promova a execução das obras necessárias, ou do dever de dar uso à fração.
Notificado o proprietário para o dever de conservação, se o mesmo não executar as obras que se afigurem necessárias, é promovida, pelos próprios municípios, a execução dessas obras, sendo o reembolso das obras realizado mediante o recebimento das rendas devidas.
Por outro lado, os municípios, notificando os proprietários para o dever de dar uso à fração, podem, desde logo apresentar uma proposta de arrendamento.
O valor da renda na proposta de arrendamento não pode exceder em 30% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel.
Se a proposta de arrendamento for efetuada e o proprietário recusar, ou não se pronunciar no prazo de 90 dias e o imóvel permanecer devoluto, o município territorialmente competente poderá, excecional e supletivamente, proceder ao arrendamento forçado.
Assim, caso o imóvel possa ser considerado devoluto, propõe-se um mecanismo que contém duas relações de locação: (i) a relação de locação estabelecida entre o titular do direito de propriedade sobre o imóvel devoluto e os municípios; e (ii) a relação de locação estabelecida entre os municípios e o cidadão beneficiário da medida.
Não querendo os municípios proceder ao arrendamento do imóvel e não tendo os mesmos a necessidade de obras, o poder de desencadear o mecanismo de arrendamento forçado de habitações devolutas transmite-se para o IHRU, I.P.
CONCLUSÕES
Foi aprovada a alteração dos Regimes Jurídicos do Alojamento Local e do Arrendamento Habitacional e, bem assim, a revisão do Regime do Procedimento Especial de Despejo e da Injunção em matéria de arrendamento.
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A legislação foi aprovada pela Assembleia da República em votação final global que ocorreu a 19 de julho de 2023, e será ago-ra analisada pelo Presidente da República para efeitos de ratificação ou veto.
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Lisboa, 2 agosto de 2023
Rogério Fernandes Ferreira
Marta Machado de Almeida
Patrícia Largueiras
Luís Almeida Brito
Frederico Ferreira da Silva
(Business Team)