No seguimento das alterações introduzidas pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (que aprovou um conjunto de medidas no âmbito da habitação), tendo procedido a diversas alterações legislativas e aprovação de novas normas, com grande impacto em sede de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS), designadamente em sede de determinação dos rendimentos da categoria g, a administração tributária reforçou o entendimento a dar a essas normas através da publicação do Ofício-Circulado n.º 20266, de 23 de fevereiro de 2024.

INTRODUÇÃO

O regime de medidas de promoção de mais habitação encontra-se previsto na Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro e com o propósito de clarificar algumas dúvidas interpretativas, veio a Lei de Orçamento do Estado para 2024 (Lei n.º 82/2023, de 29 de dezembro) alterar o artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, tendo, em paralelo, sido sancionado pelos Despachos do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais n.ºs 6/2024-XXIII, de 12 de janeiro, e 69/2024-XXIII, de 20 de fevereiro o Ofício-Circulado n.º 20266, de 23 de fevereiro de 2024.

O Ofício-Circulado n.º 20266, de 23 de fevereiro de 2024, tem como principal objetivo fornecer orientações detalhadas sobre a aplicação do regime de exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias, conforme o Programa Mais Habitação estabelecido pela Lei n.º 56/2023. Este documento é crucial para clarificar as condições em que os contribuintes podem beneficiar da exclusão de tributação quando reinvestem o produto da venda de imóveis em habitação própria e permanente (HPP).

O REGIME EM QUESTÃO

A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, veio aditar novas alíneas ao n.º 5 e ao n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS, nomeadamente a nova alínea e) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS veio determinar, para efeitos de aplicação da exclusão de tributação dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a HPP, que o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente (do contribuinte ou do seu agregado familiar) nos 24 meses anteriores à data da transmissão”.

Paralelamente, foi aditada uma nova alínea e) ao n.º 6 do mesmo artigo 10.º do Código do IRS que prevê que o benefício em causa, de exclusão de tributação dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a HPP, não se aplica quando o contribuinte (ou o seu agregado familiar) não tenham fixado no imóvel o seu domicílio fiscal.

O ENTENDIMENTO DA ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA

Por meio do citado Ofício-Circulado n.º 20266, de 23 de fevereiro de 2024, a Administração tributária vem esclarecer qual o entendimento a dar às normas supramencionadas e que dúvidas interpretativas geraram.

Deste modo, como condições para a exclusão de tributação, o imóvel alienado deve ter sido utilizado como domicílio fiscal do contribuinte ou do seu agregado familiar por, pelo menos, 24 meses consecutivos antes da data de transmissão. Esta condição é crucial para demonstrar que o imóvel vendido era, de facto, a residência principal do contribuinte.

Suscitando-se a dúvida a partir de quando e como se deve contar o prazo de 24 meses, vem a Administração tributária, por meio do Ofício-Circulado ora em análise, esclarecer que, para efeitos de prevenir situações de abuso do regime, se entende que nas situações de reinvestimento nos 24 meses anteriores à alienação da habitação própria e permanente, o sujeito passivo ou o seu agregado familiar devem ter residido nesse imóvel pelo período de 24 meses contados a partir de qualquer dos seguintes factos:

• Da aquisição do imóvel objeto do reinvestimento
• Da afetação do domicílio fiscal do novo imóvel (objeto do reinvestimento)
• Da transmissão do imóvel antigo (gerador da mais-valia)

É prevista a não aplicação da exclusão de tributação quando o contribuinte ou o seu agregado familiar não tenham fixado no imóvel o seu domicílio fiscal, vindo a Administração tributária esclarecer que a fixação do domicílio fiscal no imóvel objeto de reinvestimento deve ocorrer até 12 meses após o reinvestimento, nos casos em que o reinvestimento seja na aquisição de novo imóvel, e até ao 5.º ano seguinte ao da realização, nos casos em que não reinvista na aquisição de outro imóvel.

Adicionalmente, saliente-se que este prazo foi suspenso temporariamente por dois anos em determinadas situações, com efeitos a 01.01.2020, pelo que o referido prazo ficou suspenso entre o dia 01.01.2020 e o dia 01.01.2022, tendo voltado a correr a partir do dia 02.01.2022, permitindo considerar alienações desde 2017, cujos prazos de reinvestimento já tivessem expirado, coexistindo, no ano de 2023, regimes de exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias com critérios distintos, consoante a data em que se tiver verificado o facto tributário, que dá lugar ao apuramento do imposto.

A Administração tributária vem, também, esclarecer sobre o novo regime temporário, que estatui uma exclusão de tributação, aplicável aos ganhos relativos a transmissões onerosas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, de terrenos para construção ou imóveis habitacionais, não destinados a HPP do contribuinte ou do seu agregado, desde que cumpridas, cumulativamente, as condições de (i) a aplicação do valor de realização (deduzido da amortização do empréstimo para aquisição do imóvel alienado), na amortização de capital em dívida em crédito habitação destinado a HPP do sujeito passivo ou dos seus descendentes, e (ii) que tal aplicação ocorra num prazo de 3 meses, contados da data da realização, ou da data de entrada em vigor da lei, no caso de transmissões anteriores a essa data.

Ora, refere a Administração tributária que se entende que os ganhos de mais-valias objeto de exclusão tributária podem advir da venda de um ou mais terrenos para construção e de um ou mais imóveis habitacionais, assim como da transmissão de parte ou da totalidade desses imóveis e, cumulativamente, de ambos os tipos de imóveis previstos na norma.

Esclarece, também, a Administração tributária que “crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel” deve ser entendido no sentido do legislador não ter pretendido efetuar qualquer restrição à regra, sendo, portanto, admissível a amortização de qualquer crédito à habitação destinado a HPP.

Acrescenta, ainda, que o valor de realização de um imóvel alienado, ou de vários imóveis alineados, pode ser repartido na amortização de créditos à habitação destinados HPP de vários beneficiários elegíveis.

Já em caso de aplicação parcial do valor de realização, seja por opção do sujeito passivo, seja porque o valor do crédito é inferior, a exclusão só se aplica à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor aplicado, não sendo o sujeito passivo obrigado à aplicação total do valor de realização, para que possa ver aplicada a exclusão.

Tendo em conta que uma das condições para que se possa ver aplicada a exclusão de tributação é que a amortização seja concretizada num prazo de 3 meses contados da data da realização e que se prevê que o regime se aplica às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, esclarece a Administração tributária que a amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel e a aplicação do valor de realização (eventualmente deduzido de tal empréstimo) podem, no limite, ser efetuadas até março de 2025.

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Rogério Fernandes Ferreira
Vânia Codeço
José Pedro Barros
Álvaro Pinto Marques
Mariana Baptista de Freitas
Inês Reigoto
Leonor Gargaté Oliveira
Bárbara Malheiro Ferreira
Alice Ferraz de Andrade
Raquel Tomé Castelo