Os mais recentes desenvolvimentos jurisprudenciais voltaram a chamar a atenção para a isenção de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) nos centros históricos. Mas o alcance da jurisprudência exige uma análise atenta do regime efetivamente aplicável.

Com efeito, embora os Tribunais tenham confirmado a possibilidade de isenção para imóveis integrados no Centro Histórico do Porto, este entendimento poderá relevar, apenas, para os períodos anteriores a 2023.

O ENQUADRAMENTO

Foi recentemente divulgada uma Decisão do Tribunal Central Administrativo Norte relativa à isenção de IMI aplicável a prédios situados no Centro Histórico do Porto, classificado como Património Mundial pela UNESCO.

O Tribunal contrariou a posição da Administração Tributária e reconheceu que determinados imóveis integrados naquele conjunto classificado poderiam beneficiar da isenção prevista no Estatuto dos Benefícios Fiscais.

A Decisão do Tribunal Central Administrativo Norte recentemente conhecida reavivou uma discussão: saber se a integração de um prédio num centro histórico classificado como Património Mundial é suficiente, por si só, para beneficiar da isenção de IMI, sem necessidade de classificação individual do imóvel.

A questão tem evidente interesse prático para proprietários e operadores instalados em zonas históricas. No entanto, o alcance atual desta jurisprudência deve ser lido com cautela: a solução acolhida pelos tribunais respeita, em larga medida, ao regime anterior ao Orçamento do Estado para 2023.

O ENQUADRAMENTO LEGAL DA ISENÇÃO DE IMI ATÉ 2022

Nos termos do Estatuto dos Benefícios Fiscais, estavam isentos de IMI:
“os prédios classificados como monumentos nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável”

A redação da norma distinguia, assim, duas situações:

• prédios classificados como monumentos nacionais
• prédios individualmente classificados como de interesse público ou de interesse municipal

A jurisprudência administrativa e fiscal veio a atribuir particular relevância à colocação do advérbio “individualmente”, entendendo que a exigência de classificação individual apenas era aplicável aos prédios de interesse público ou municipal, mas não aos prédios classificados como monumentos nacionais.

Por sua vez, nos termos da Lei n.º 107/2001, de 8 de setembro, os bens imóveis classificados como de interesse nacional adotam a designação de “monumento nacional”, sendo que os bens culturais imóveis incluídos na Lista do Património Mundial da UNESCO integram, para todos os efeitos e na respetiva categoria, a lista dos bens classificados como de interesse nacional.

Da conjugação destas normas resultou a tese, entretanto acolhida em diversos acórdãos, segundo a qual os imóveis integrados em centros históricos classificados como Património Mundial da UNESCO, designadamente o Centro Histórico do Porto, podiam beneficiar da isenção de IMI sem necessidade de classificação individual de cada prédio.

A JURISPRUDÊNCIA SOBRE O REGIME ANTERIOR À ALTERAÇÃO LEGISLATIVA DE 2022

A jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo (STA) e do Tribunal Central Administrativo Norte (TCAN) consolidou, até à alteração legislativa introduzida pelo OE 2023, o entendimento de que os imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados como monumento nacional, por força da sua inclusão na Lista do Património Mundial da UNESCO, beneficiavam da isenção deIMI prevista Estatuto dos Benefícios Fiscais.

No acórdão do TCAN de 26 de março de 2026, processo n.º 1801/13.5BEPRT, o Tribunal reafirmou que os prédios integrados no conjunto designado “Centro Histórico do Porto”, classificado como Património Mundial pela UNESCO e como monumento nacional, não necessitam de classificação individual para efeitos de isenção de IMI.

O Tribunal reiterou que o Estatuto dos Benefícios Fiscais fazia uma separação clara entre “prédios classificados como monumentos nacionais” e “prédios individualmente classificados como de interesse público ou de interesse municipal”. Assim, quando a lei se referia a prédios classificados como monumentos nacionais, abrangia quer os imóveis individualmente classificados como monumentos nacionais, quer os imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados como monumentos nacionais.

Esta orientação encontrava apoio em jurisprudência anterior do Supremo Tribunal Administrativo, designadamente nos acórdãos de 12.12.2018, processo n.º 0134/14.4BEPRT, de 05.02.2020, processo n.º 01073/14.4BEPRT, e de 10.11.2021, processo n.º 01011/14.4BEPRT.

Em síntese, até à alteração legislativa de 2022, podia defender-se que os prédios integrados no Centro Histórico do Porto, enquanto conjunto inscrito na Lista do Património Mundial da UNESCO e qualificado como monumento nacional, preenchiam os pressupostos da isenção de IMI do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

LIMITES DA TESE JURISPRUDENCIAL: A NECESSIDADE DE PROVA DA LOCALIZAÇÃO E DISTINÇÃO ENTRE “CENTRO HISTÓRICO” E “ZONA HISTÓRICA”

A jurisprudência favorável não dispensava, porém, a verificação rigorosa dos pressupostos de facto.

Em primeiro lugar, era essencial demonstrar que o imóvel se situava efetivamente dentro do perímetro classificado como Património Mundial da UNESCO / Centro Histórico do Porto. Não bastava a mera localização numa zona antiga da cidade, numa freguesia histórica, numa área de reabilitação urbana, numa zona especial de proteção ou numa área próxima do centro.

Em segundo lugar, a jurisprudência distinguia entre o “Centro Histórico do Porto” e a “Zona Histórica do Porto”.

O Acórdão do TCAN de 11 de setembro de 2023, proferido no processo n.º 00057/09.9BEPRT, é particularmente relevante a este propósito. Nesse caso, o imóvel não se situava na área classificada pela UNESCO como Património Mundial, mas apenas na denominada “Zona Histórica do Porto”, classificada como imóvel de interesse público. O Tribunal entendeu que, estando em causa uma classificação como imóvel de interesse público, o prédio apenas poderia beneficiar da isenção se estivesse individualmente classificado como imóvel de interesse público.

Assim, a tese favorável aos contribuintes não se aplicava a todos os imóveis localizados em zonas históricas ou antigas da cidade. Aplicava-se, em especial, aos imóveis integrados no perímetro classificado como Património Mundial da UNESCO / monumento nacional. Fora desse perímetro, tratando-se apenas de integração em zona ou conjunto classificado como imóvel de interesse público, a isenção dependia de classificação individual do prédio.

Por conseguinte, necessitaria o contribuinte de proceder a uma análise concreta, sendo indispensável confirmar se o(s) seu(s) imóvel(is) se localizam no perímetro do Centro Histórico do Porto inscrito na Lista do Património Mundial da UNESCO ou se apenas se encontram em zona histórica, zona especial de proteção, área de reabilitação urbana ou outra área urbanística ou patrimonialmente protegida.

ALTERAÇÃO LEGISLATIVA INTRODUZIDA PELA LEI DO OE 2023: FIM DA ISENÇÃO AUTOMÁTICA PARA PRÉDIOS INTEGRADOS EM CONJUNTOS OU SÍTIOS CLASSIFICADOS

A Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, que aprovou o Orçamento do Estado para 2023, alterou o Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Nos termos do atual normativo sobre a isenção ora em questão ficou determinado que:
“O disposto na alínea n) do n.º 1 não é aplicável aos prédios individualmente considerados que integrem conjuntos ou sítios classificados como monumentos nacionais, sem prejuízo dos poderes tributários próprios dos municípios e do reconhecimento e da comunicação pelo município competente à Autoridade Tributária e Aduaneira, nos termos e prazos previstos no artigo 16.º da Lei n.º 73/2013, de 3 de setembro”

Esta alteração teve como objetivo pôr termo à isenção automática de IMI aplicável aos prédios que apenas integrassem conjuntos ou sítios classificados como “monumentos nacionais”, quando esses prédios não estivessem individualmente classificados.

A intenção legislativa resulta também dos trabalhos parlamentares do OE 2023. No debate parlamentar de 25 de novembro de 2022, o Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais referiu expressamente que o regime até então vigente fazia com que todo e qualquer edifício situado dentro de centros históricos ou de áreas classificadas, como o Alto Douro Vinhateiro, ficasse isento de IMI — “seja uma garagem, seja um monumento nacional”. A intervenção revela que o legislador pretendeu reagir à amplitude da isenção tal como vinha sendo reconhecida pela jurisprudência.

Deste modo, a alteração legislativa deve ser lida como uma alteração restritiva e inovadora do regime aplicável para o futuro, retirando à mera integração em conjunto ou sítio classificado o efeito automático de isenção.

AS CONSEQUÊNCIAS DA ALTERAÇÃO LEGISLATIVA

A partir de 2023, deixou de ser defensável, em termos seguros, que um prédio beneficie automaticamente da isenção de IMI apenas por estar integrado no Centro Histórico do Porto ou noutro conjunto ou sítio classificado como monumento nacional.

Atualmente, para efeitos de isenção prevista no Estatuto de Benefícios Fiscais, a mesma poderá continuar a aplicar-se, designadamente, a:

• prédios individualmente classificados como monumentos nacionais
• prédios individualmente classificados como imóveis de interesse público
• prédios individualmente classificados como imóveis de interesse municipal, nos termos legalmente aplicáveis e com o reconhecimento/comunicação municipal quando exigido

Contudo, os prédios que apenas integrem um conjunto ou sítio classificado como monumento nacional deixam de beneficiar, por essa razão isolada, da isenção automática prevista no Estatuto de Benefícios Fiscais.

O legislador remeteu, nesses casos, para os poderes tributários próprios dos municípios e para o eventual reconhecimento e comunicação pelo município competente à Administração Tributária.

CONCLUSÃO

À luz do exposto, o acórdão do TCAN de 26 de março de 2026 não parece abrir uma oportunidade fiscal ampla para os contribuintes.

Com efeito, este acórdão apreciou liquidações de IMI relativas ao ano de 2011, ou seja, liquidações abrangidas pelo regime anterior à alteração introduzida pelo OE 2023. A decisão reafirma a jurisprudência existente até 2022, mas não afasta nem contorna a atual redação do Estatuto de Benefícios Fiscais.

Para anos posteriores a 2022, os contribuintes não poderão, em princípio, sustentar a isenção automática de IMI apenas com fundamento na integração dos imóveis no Centro Histórico do Porto, salvo se os imóveis estiverem individualmente classificados ou se vier a existir reconhecimento municipal bastante, nos termos legalmente previstos.

Quanto aos anos anteriores, haverá ainda um obstáculo temporal relevante. Com efeito, os meios graciosos comuns encontram-se, em regra, sujeitos a prazos já ultrapassados relativamente à maioria dos anos passados. A reclamação graciosa deve ser apresentada no prazo de 120 dias, e a revisão oficiosa fundada em erro imputável aos serviços deve, em regra, ser promovida no prazo de quatro anos após a liquidação.

Nesta medida, para os contribuintes que ainda não tenham contestado as suas liquidações de IMI, atualmente, a eventual oportunidade fiscal residual respeitará, em princípio, ao IMI de 2022, desde que:

• os imóveis estejam efetivamente integrados no perímetro UNESCO / Centro Histórico do Porto
• os imóveis não estejam apenas numa zona histórica ou zona de proteção
• seja possível instruir o pedido com prova adequada da integração no perímetro classificado

Para este efeito, os contribuintes necessitarão de confirmar a localização exata dos seus imoveis, o artigo matricial, a fração, a liquidação de IMI de 2022, a data da liquidação e a prova documental da inserção no conjunto classificado.

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Rogério Fernandes Ferreira
Vânia Codeço
Álvaro Pinto Marques
Mariana Baptista de Freitas
Marta Monteiro Moreira
Marta Sequeira Campos
Raquel Tomé Castelo
Teresa Simon Sosa
Patrícia Jacinto Caseiro
Delfina Gonçalinho